公図の見方・読み方

土木全般

こんにちは、土木公務員ブロガーのカミノです。

法務局でとれる公図とは、地番と筆界が示された14条地図地図に準ずる図面のことですが、実際に公図を見る時にはいくつかポイントがあります。

ここでは、そのポイントについて解説します。

公図とは何か?公図の取得方法については、こちらの関連記事をご覧ください。

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公図に書かれていること

法務局でもらえる公図はこのようなものです。

表記されているものから解説していきます。

地番と筆界

まず、大前提として、

図面の中に書かれている番号は「地番」です。登記所(法務局)が管理している土地の番号ですね。

公図を見るくらいの方は理解されているかもしれませんが、普段使っている住所(住居表示)とは別ものですから注意してください。


そして、土地の区画を表す線は「筆界」です。

筆界は「所有権の境界」と思ってる方もいらっしゃるかもしれませんが、そのイメージでいいのですが、厳密には所有権界とイコールではありません。筆界は筆界です。

また、管理区域界でもありません。

筆界は筆界なのです。

また気が向きましたら、別記事で解説してみます。

公図の座標

14条地図は座標をもっているはずですから、枠の右上と左下の点に座標が表記されます。

座標がないと、現地で測量をして境界を復元することができませんから、公図の信憑性と精度に大きく関わります。確認しましょう。

公図の縮尺

縮尺についてですが、

地籍調査などをもとにした14条地図は、不動産登記規則第10条により地域ごとの縮尺が決められています。

地域縮尺地域の説明
市街地1/250または1/500主に宅地が占める地域及びその周辺の地域
村落・農耕地1/500または1/1000主に田、畑又は塩田が占める地域及びその周辺の地域
山林・原野1/1000または1/2500主に山林、牧場又は原野が占める地域及びその周辺の地域
14条地図の縮尺

一方、地図に準ずる図面については、明治時代に尺貫法が採用されていた影響により、多くの場合は、縮尺が600分の1となっています。14条地図と同じような縮尺にされていることもあるかもしれません。

精度が高くないもの(?)については「縮尺なし」として縮尺を持っていない地図もあります。私の役所では縮尺なしを多く見ますね。

600分の1の縮尺であれば、印刷されたものを三角スケールを使って、長さを測ることもできます。あくまで目安ですが、土地の辺の長さや、道路や水路の幅のおおよそのところが分かります。

精度区分

基準により地図の精度区分(甲1~甲3、乙1~乙3)が決められています。甲1の方が誤差が小さい測量結果です。(国土調査法施行令 第15条関係)

一般の用途であれば、精度区分は気にする必要はないと思います。

地形区分精度区分
市街地地域甲2まで
村落・農耕地域乙1まで
山林・原野地域乙3まで

分類と種類

分類には、14条地図地図に準ずる図面、どちらなのかが書いてあります。

ここの欄に変なことが書いてある場合は、その都度ネットなどで調べて、信頼性(精度)を確認したほうがいいと思います。

カミノ
カミノ

14条地図は優等生で信頼できる子ですが、地図に準ずる図面は問題児です。取り扱いに注意しましょう。

左上のイロハ表記

左上にイロハ表記の地番が書かれていることがあります。

これは、図面上の区画では狭すぎて書き込めない場合に、枠外に地番を表記しているものです。

地番がない土地(道と水)

旧公図では、赤く塗られた赤線(赤道)青く塗られた青地(青道)がありました。

地番がない土地、いわゆる無地番地です。

今はマイラー図面というポリエステルのシートに転写複製されており、「地図に準ずる図面」として整備されていて、着色はありませんが、それぞれ「道」「水」と表記されています。

これらは「里道」「水路・河川敷」のことです。国有地でしたが、市町村に順次移譲されてきています。

法定外公共物と呼ばれ、道路法・河川法などの特別法が掛かりません。ですから“法定外”なんですね。実際は、市民が使っている公共物で、管理しないわけにはいかないので、道路法や河川法(や条例)を準用するような中途半端な形で市町村が管理しています。

カミノ
カミノ

私たち土木技師が管理しております!

法定外の道路と水路については、公図には載ってるけど、現地では建物が建っているということもあったりして取り扱いに難儀します。本来、国有地である土地に個人の建物は建てられませんが、きちんと整理して手続きをしてこなかった先人が悪いのか、もはや仕方のないことだと思います。

法定外公共物について解説すると、また論文が書けてしまうので、ここでは割愛いたします。また記事の更新をお待ちください(*_ _)ペコリ

道路の形態を残している里道 (三井住友トラスト不動産ウェブサイトより)

図面の中にある㊉みたいな記号は何?

また、14条地図には、図の中に㊉みたいな記号があります。

これは何かというと、図根多角点と細部図根点のことです。

Φ → 図根多角点(○に縦線)
㊉ → 細部図根点(○に十字線)

図根多角点を補完するのが細部図根点です。地籍調査のときに測量のために設置されたものですが、あまり気にしなくていいかと思います。

筆界にある点々は何?

地籍図などが由来の公図には、線上に黒い●が2つ、3つ、4つ書かれているときがあります。

 —-●-●-●—– ←こんなやつ

これにも意味があって、黒い●が4つ連なっている場合は「市町村」の境界、黒い●が3つ連なっていれば「大字」の境界、黒い●2つは「字」の境界という意味になります。

町の境界などは住宅地図ともピッタリ合うと思います。とくに気にする必要はありません。

行政界(市町村の境界)●4つ
大字界(町の境界)●3つ
字界●2つ
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道路の問題

住宅を建てる時などは、接道の条件などがありますから、道路の確認はとても大切ですよね。

私たち公務員の仕事でも同じです。

里道ではない国道、都道府県道や市町村道などは地番があり、地目は公衆用道路となっています。(普通はね…)

公図上の道路と現実の道路は一致するかを確認します。次のようなトラブルがあります。

実際は道路があるのに、公図にない
宅地などの一部が道路となっているのに分筆されていない!!

公図の道路の幅より広い
2項道路(幅員4m未満)のセットバック部分であり、分筆されていない!!

公図に道路があるのに、実際はない
使われなくなったため。理由はさまざま

トラブルはケースによって様々です。もしトラブルに遭遇してしまったら、解消するために経験がある先輩や上司と話し合いながら頑張りましょう!

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地図混乱地域

地図混乱もしくは、字図混乱と呼ばれる地域についても説明しておきます。

あまり、聞かない言葉だと思いますが、法務局職員や土地家屋調査士から「このあたりは地図混乱地域なので、公図と現地が合いませんよ」なんて言われることがあるかもしれません。

そうなると、厄介です。

私は実際に問題に当たったことはないのですが、私の市内にも存在すると聞いたことがあります。

その土地で建築をしたり、公共工事を進めたりする場合は、地域内の利害関係者全員を突き止めて、全員の合意をとり、地図(公図)を訂正する必要があります。

問題を解消するのは大変ですが、そのまま気づかず事業を進めたり、気づいたのに放置するのは後々取り返しのつかないトラブルに発展しますから、必ず、土地の調査は慎重に行いましょう。

カミノ
カミノ

公図と土地の形状が著しく異なる場合には注意が必要です。

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おわりに

ということで、公図の見方・読み方について解説しました。

他にも気づいたことがあったら随時追記していきますね。

公図を使う仕事で、こういうことも追加したほうがいいよなんて意見があればアドバイスお願いします。

 
では、今日はこのあたりで。

またぬん(*’ω’*)ノ

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