登記事項証明書をわかりやすく解説

土木公務員は、土地の所有者を確認する機会が多いですよね。

ここでは、初心者の方の向けに登記事項証明書とは何なのか？と登記事項証明書の見方をわかりやすく解説します。

登記事項証明書とは？

まず、登記（とうき）とは、土地や建物、会社などの「ある事実」や「権利関係」を、公的な帳簿（登記簿と呼ばれます）に記録することをいいます。または記録・公開する制度のことを指すこともあるようです。登記にはおもに不動産登記と商業・法人登記がありますが、人間を管理するために戸籍があるように、国が日本に存在する不動産や会社を管理するために専用の帳簿を作っているんです。現在は電子データで管理されているので、国のデータベースってことですね。登記されたデータは登記記録と呼ばれます。

登記事項証明書は、その登記記録を専用の用紙に印刷し、登記所（法務局など）の登記官の証明文が添えられた証明書のことをいいます。ちなみに、昔は原本が紙媒体で管理され、写しは登記簿謄本（とうきぼとうほん）と呼ばれていたため、その名残で今も登記簿謄本と呼ばれることがあります。

登記事項証明書は4種類ある

登記事項証明書（登記簿謄本）と言えば、普通は「全部事項証明書」のことを指します。とりあえず全部事項証明書であればどんなシーンでも使えるからです。

しかし、役所では「登記とってきて～」と言われた時に、要約書でもいいことが多いです。要約書とは現在有効な登記情報のみが記載された書類で、証明書ではありませんが、土地の所有者（権利者）を確認することができます。複数の地番を請求したときに全部事項証明書よりもラクに見ることができるので要約書を利用することが多いのです。

というわけで、一応、種類を説明しておきます。

登記事項証明書と呼ばれるものは次の4種類あります。

種類	内容
①全部事項証明書	過去から現在にいたる全ての登記事項に関する情報が記載されている（一般的にこれをとる）
②現在事項証明書	今日現在において有効な登記事項のみが記載されている
③一部事項証明書	不動産の一部の登記事項だけが記載されている（所有者が区分で異なるマンションや土地など）
④閉鎖事項証明書	既に閉鎖されている過去の登記事項のみが記載されている

土木公務員が扱う公用請求は殆ど①または要約書だと思います。まず③、④は選択肢に挙がらないと思う。特殊な事情のときは③、④を取得するかもしれません。

他にも、説明しておくべきものがあります。コチラです↓

種類	内容
共同担保目録	担保設定の対象となっている不動産の一覧が記載されている（抵当権設定されている不動産を確認できる）
登記事項要約書	現在有効な登記事項のみが記載される。証明書ではないので参考資料とする。

共同担保目録は、全部事項証明書に載ってくる項目で、あまり気にしなくていいと思います。後述します。

登記事項要約書は、さきほど説明したとおり、全部事項証明書の中身を抜粋したものです。こちらも後述します。

不動産登記の登記記録とは？

もう少し不動産登記の説明をしておきます。

不動産は「建物」と「土地」のことで、それぞれ一戸の建物、一筆の土地ごとに登記記録は作成されます。

全部事項証明書の表題部には、所在地、面積、地目などが記録され、権利部は所有権に関する事項（甲区）と、抵当権や賃借権などの所有権以外の権利に関する事項（乙区）に分かれています。（ちなみに、権利部の下に共同担保目録が記載されていることがあります）

表題部を見れば不動産の基礎情報が分かり、権利部を見れば所有者を確認できるわけです。

建物は家屋番号、土地は地番が割り振られており、その固有番号をもとに管理されているため、土地であれば地番を指定することにより登記記録を調べることができます（不動産番号でも可能です）。地番については、こちらの記事で解説しています→　関連ブログ記事：地番ってなに？

土地の全部事項証明書の見方

では、「土地」の全部事項証明書を見てみましょう。「建物」も同じようなものですよ。たぶん。

全部事項証明書の見方が分かれば、他の証明書や要約書も見れるようになりますから、しっかり押さえておきましょう。

【欄外】
①書類の種類です。
「土地」の「全部事項証明書」だと分かります。

【表題部】
②表題部です。
土地の基本情報が記載されています。

③不動産番号です。
不動産番号でも不動産の特定ができます。

④所在です。
○○町や○○丁目まで記載されます。

⑤地番です。
所在と地番から一筆の土地を特定できます。

⑥登記地目です。
地目とは土地の用途を表すものです。道路であれば「公衆用道路」です。現況の地目と異なることがあり、確認しておかないとトラブルになることがありますので注意してください。

⑦地積です。
地積とは土地面積のことで、単位は平方メートル（ｍ2）です。

⑧原因とその日付です。
「○○番から分筆」のように分筆や合筆、地目変更などの登記原因が記載されます。

⑨表題部所有者です。
その土地・建物の登記記録を初めて作成した時点での所有者を書く欄ですが、後に所有権の保存の登記をすれば、この表題部所有者は抹消されます。見本例では、甲野太郎さんが所有者でしたが抹消されていますね（下線のあるものは抹消事項であることを示します）。

【権利部（甲区）】
⑩権利部（甲区）です。
所有権に関する事項が記載されていて、現在の所有者、過去の所有者がわかります。また、所有者が複数の場合は、「持分４分の１」のように持分の記載があります。注意したいのは、例えば「土地の所有者がｎ人」であっても、権利は必ずしもｎ等分ではありません。必ず土地の登記記録を確認しましょう。

⑪所有権の登記です。
日付を見ればわかりますが、下に記載されているほうが新しい権利者です。見本例では、昔は甲野太郎さんが権利者でしたが、令和１年５月７日の売買により、現在は法務五郎さんが権利者となっています。

⑫権利部（乙区）です。
所有権以外の権利に関する事項が記載されています。よくあるのは住宅ローンを組んだときの抵当権設定です。見本例では、法務五郎さんがこの土地を担保に住宅ローンを4000万円借入していることが分かります。権利部（乙区）がない登記事項証明書は、この土地を担保にお金を借りたことがないことが分かります。

【共同担保目録】
⑬共同担保目録です。
複数の不動産を担保にしてお金を借りる場合は、共同担保目録に一覧が記載されます。見本例では、この土地と家屋番号101の建物が共同担保の関係にあることがわかります。土地と建物を担保に住宅ローンを借りている一般的な形ですね。借入額が高くなれば他の土地や建物を担保に追加することもあるでしょう。

【欄外】
⑭ページ番号です。
右下にページ番号が打たれています。1/2なので2枚目がありますから、別機関に提出するときは2枚目も忘れずに添付しましょう。

2枚目はこちら↓

⑮認証文と押印です。
登記官が登記記録の証明をする文章があります。これが重要です。

建物の全部事項証明書

では、建物の全部事項証明書も見本例を載せておきます。解説はしませんが…。

登記事項要約書とは？

よく「要約書」という言葉を聞くことがあると思います。これは登記事項要約書のことです。

要約書はコンピュータ化以前の登記簿の閲覧制度に代わるもので、主に現在効力のある事項だけが記載されているものです。認証文や作成年月日などは記載されません。記載されている事項は次のとおり。

(1)不動産の表示に関する事項（所在、地番、地目、地積、家屋番号、床面積など）
(2)現在の所有者の住所、氏名及び申請書受付の年月日、受付番号
(3)甲区、乙区のうち、現在効力を有しているものの主な登記事項
　　　例：差押、仮差押など…債務者の住所、氏名
　　　　　抵当権…債権額、抵当権者の住所、氏名
　　　　　根抵当権…極度額、根抵当権者及び債務者の住所、氏名

盛岡地方法務局のWebサイトから引用しましたｗ

全部事項証明書よりも権利者を確認しやすいので、大量の土地の権利者を確認したいときは要約書を取得します。まあ維持管理業務の境界確認をしたいときなど、売買をする予定や証明書を提出する予定がなければ要約書で十分ですね。

おわりに。

ということで、今回は登記事項証明書についてわかりやすく解説してみました。土地の権利について深く掘り下げると大変な記事になってしまうので、あくまで最低限必要な知識だけにしました。

これだけでも堅苦しい仕組みのように感じるかもしれませんが、一度理解してしまえば、そんなに難しくないことがわかると思います。

自治体職員の場合は、現在は法務局での公用請求がメインだと思いますが、これからは国が進めている登記情報連携サービスが自治体にも拡大されていくようです。中小自治体でも令和８年度～10年度くらいには始まるのではないかと思います。一般財団法人民事法務協会が運営する提供サービスはすでにありますから、技術的には全然可能だと思いますが、セキュリティの確保が難しいでしょうね。全然わかんないですけど。

もし手軽に登記情報を確認できるなら大変ありがたいですね。

その他に、不動産登記についてよくある質問はコチラをどうぞ↓

不動産登記のよくあるご質問等：法務局

所有者不明の土地についてのガイドラインはコチラをどうぞ↓（全国的な大問題です）

所有者不明土地対策に関するガイドライン | JCC 社団法人 日本補償コンサルタント協会

土地・不動産・建設業：所有者の所在の把握が難しい土地に関する探索・利活用のためのガイドライン – 国土交通省

では業務の参考になりましたら幸いです。

またね。